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多路资本加速“输血”保障房，各地创新融资模式

在保障房建设已开发出静态拉压、静态改变、高频拉压疲劳、低规模加大的背景下，资金是关键所在。很长一段时间来，保障房建设主要是依靠政府拨款。从政府层面来说，财政资金和银行贷款是保障房的主要资金来源。

随着近年来保障房建设金融政策支持的力度越来越大，日益增多的融资模式在各地相继出现，民间资本、保险资金、债券信托等资金被允许进入保障房建设领域进行“输血”，有力地推动着保障房建设资金突围。

金融政策支持力度加大

近日，住建部副部长仇保兴表示，未来二三十年，中国的城镇化将继续处于高速发展期，2020年以前，中国仅在保障房、建筑节能和卫星城建设等6个领域就将投资不少于60万亿元人民币。对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，这意味着未来的保障房建设资金或将获得更多政府拨款的支持。

除了财政支持，《经济参考报》查阅相关文件发现，自2010年以来，国家对保障房建设的金融政策支持力度逐年增加，相关通知和文件明确支持地方通过多种渠道筹集保障房建设资金。

2010年5月，国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》提出“鼓励民间资本参与政策性住房建设”，这被媒体解读为首次对民间资本参与保障房建设的通道“开闸”。2010年网脉大黄6月，住建部、发改委等部委出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，提出“支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道”，这些保障房建设的融资方式都是首次提出，特别是允许企业发放中长期债券，允许保险资金、信托资金进入保障房建设领域，将会有力地缓解保障房建设资金的缺乏。 加强新材料行业管理服务队伍建设

引入保险资金和社保资金也成为在金融上支持保障房建设的政策选项。

自2010年9月保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》，为保险资金投资不动产扫清制度障碍，随后，保险资金跃跃欲试参与保障房的投资建设。而2012年7月保监会又出台《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，进一步放宽了保险资金投资限制，允许保险资金采用多种投资方式，支持国家重大民生和发展工程。

近期，有太保、国寿、平安在内的7家保险资产管理公司联合参与投资北京保障性住房建设，负责太平洋保险资金运作的太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”通过了保监会的备案。

社保基金方面，2011年以来，社保基金已通过信托贷款方式投资保障房建设超过160亿元，今后将继续加大投资力度，积极支持各地保障性住房建设。今年3月，全国社保基金30亿元信托贷款投资南京保障房，专项用于支持南京市花岗、西善桥等四个保障性住房项目的建设。

2011年6月，国家发改委下发的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》提出，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》国发[2010]19号进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。

多地不断创新融资模式

保障房建设的资金来源长期以来一直主要依靠政府拨款，有了上述政策支持，民间资本、保险资金、信托资金近年来被允许进入保障房建设领域，补足了一些资金缺口。很多地方已经开始因地制宜，创新保障房建设融资模式，积极探索债权融资、股权融资、投资基金等多元融资模式。

据悉，上海正在争取保障房定向私募债试点，目前正与中扶绥榕国交易商协会和央行再加少量钟表油上海总部等部门沟通。这个保障房定向工具主要是针对开发商，其融资成本将低于银行贷款。

全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受《经济参考报》采访时对此种做法表示了肯定，通过发债让大家购买，投资收益比较稳定“这个路子是对的”。

除了上述资金募集试点，住房公积金贷款支持保障房建设目前正在全国多个城市进行。2009年10月，住建部等七部门联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，对试点目标原则、职工权益保障、资金使用方向、贷款风险防范、工程建设质量等方面做出了明确规定。据了解，2010年，住建部批复首批28个试点城市，实行公积金贷款支持保障房建设。近两年来已经有更多城市加入试点，今年9月份，湖南、山东两省共有6个城市开始试点，全国范围内还在不断扩容。

对此，杨红旭向《经济参考报》表示，目前多数城市的住房公积金有很多结余资金，保障房建设通过支付相应的利息借力住房公积金贷款，这体现了融资需求，前期28个城市的试点，已经积累了一些经验，这对解决保障房建设资金缺口是有利的。

据媒体日前报道，发改委鼓励各地在企业债发行中积极稳妥开展金融产品创新，探索在保障房建设领域开展项目收益债试点。项目收益债券是与特定项目相联系的债券，无论利息的支付或是本金的偿还均只能来自投资项目自身的收益，比如自来水、城铁和机场的收费等。业内人士认为，项目收益债券以项目公司为发行主体，相比之前的以平台公司为发债主体，对于发行方来说，有效隔离了偿付风险。对于投资者来说，收益回报更透明和容易预测。

而保障房和商品房捆绑开发的配建模式，也有效吸引和利用社会资金参与保障性住房建设，减轻了政府资金的压力。以山东省青岛市为例，政府规定，新增建设用地规划为住宅的，按不低于20%的比例配建保障性住房。首个住房保障规划期2008年至2010年开工的24333套保障房中，企业投资建设的房源占62%。

中国房地产学会副会长陈国强在接受《经济参考报》采访时指出，在我国住房保障法尚未出台的背景下，应允许各地自行尝试，多元化筹集资金，多管齐下，而不是单纯指望某一种方式。

鼓励资金投入助力可持续发展窃衣

从国际经验来看，没有一个国家能单独依靠政府的力量满足居民的基本住房需求，都是在政府的主导下，通过实施积极的财政支持政策，大力吸引社会力量参与公共住房的建设、运营和管理。

有分析认为，国家对保障房建设吻兰在金融政策方面的支持力度越来越大，地方政府积极引导，多渠道拓宽保障性安居工程的融资渠道，不失为一种有益的做法，但需要鼓励各路资金可持续发展。

接受《经济参考报》采访的专家表示，在保障房建设资金问题上，各个地方采取的做法不太一样，体现出多元化和灵活化的特点，但基本上都是采用“中央财政+地方配套资金+土地出让金+公积金收益+融资平台/企业发行债券等”这一模式，解决保障房资金问题。只要能通过政策对保障房建设的融资方式和渠道进行规范，让各路资金获得投资收益，保障房建设的融资问题就一定能够可持续性发展。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，对于各个地方保障房融资渠道的一些做法，应该要多鼓励并且积极探索，公募、私募基金等渠道都是一种融资途径。可以考虑设立专门的具有政府保障性质的金融机构，通过对政府补贴进行规范和开拓专门的融资渠道，对保障房的资金来源进行规范，从而推动保障房建设的可持续发展。

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